有償使用 改革試點(diǎn)解難題

為蓋房子頭疼了兩年多時(shí)間的黃良舟，怎么也想不到自己會(huì)成為文昌市乃至海南省宅基地有償使用制度實(shí)行后第一個(gè)為自家房子拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的人。

2016年，因?yàn)槔戏孔幽昃檬�修，黃良舟開始在自家宅基地上蓋新房。2018年新房建成，黃良舟卻愁上心頭。

年久失修的老房子。人民網(wǎng) 李學(xué)山攝

原來，按照海南省的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村居民每戶宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)為175平米，而黃良舟家的宅基地面積為194平米，超出了約19平米。正是超出的這19平米，卡住了他的辦證手續(xù)。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2020年9月，文昌市成為新一輪農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)地區(qū)。按照中央農(nóng)辦和農(nóng)業(yè)農(nóng)村部的部署，此次文昌實(shí)施的農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)，要在原“三塊地”改革試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)鞏固試點(diǎn)成果，豐富試點(diǎn)內(nèi)容，從深層次探索解決改革試點(diǎn)中的矛盾和問題。

試點(diǎn)工作開始后，文昌市編制了《農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)實(shí)施方案》，2021年3月經(jīng)海南省政府專題會(huì)議審議通過由文昌市政府正式印發(fā)實(shí)施。

依據(jù)相關(guān)制度，黃良舟宅基地超出使用標(biāo)準(zhǔn)的面積，可以通過試點(diǎn)方案中的宅基地有償使用制度來解決。

在會(huì)文鎮(zhèn)和文昌市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局指導(dǎo)下，2021年7月，經(jīng)過村民會(huì)議討論并公示后，黃良舟和所在的文園村民小組簽訂了《農(nóng)村宅基地有償使用合同》，以710元/㎡的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)繳納了超占宅基地有償使用費(fèi)。9月，黃良舟終于如愿拿到了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。“這本證書就像‘定心丸’，拿到它我睡覺都踏實(shí)多了！”黃良舟感嘆。

自家房子終于辦下了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，黃良舟一家很高興。人民網(wǎng) 李學(xué)山攝

截至目前，文昌市已辦結(jié)宅基地有償使用事項(xiàng)8宗，有償使用宅基地面積1100.61 平米，繳納有償使用金額 16.8萬元。

喚醒“沉睡的鄉(xiāng)村資產(chǎn)”

在黃良舟拿到自家房子《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的時(shí)候，文昌市東郊鎮(zhèn)的宋雪花也在為如何翻蓋自家的祖宅而煩惱。

今年73 歲的宋雪花老人原籍為東郊鎮(zhèn)良梅村委會(huì)溪邊五村民小組，上世紀(jì)70年代，她將戶口從村里遷出到東郊學(xué)區(qū)。

在溪邊五村，宋雪花和親屬共有祖宅一間，建成于1981年，房屋及附屬設(shè)施占地477.18平米，房屋建筑面積276.94平米。

隨著近年來鄉(xiāng)村旅游的走紅，來村里旅游的人也多了起來，宋雪花計(jì)劃把祖宅翻蓋成當(dāng)下時(shí)興的民宿，一部分自己居住，一部分用于經(jīng)營(yíng)民宿。但因?yàn)樗�不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，無法申請(qǐng)對(duì)祖宅進(jìn)行改造開發(fā)。為此，她多次奔波于文昌各個(gè)部門之間，申請(qǐng)書也寫了很多份，可接待她的工作人員盡管很同情她的遭遇，但因?yàn)闆]有政策依據(jù)，均表示愛莫能助。

根據(jù)文昌市2021年修訂實(shí)施的《農(nóng)村宅基地試點(diǎn)管理辦法》中有關(guān)規(guī)定，原籍為本村的外出人員，符合條件者可以通過一定程序向村集體申請(qǐng)恢復(fù)其宅基地的資格權(quán)，再申請(qǐng)?jiān)�址翻建，解決其宅基地及房屋閑置，無法翻建也無法產(chǎn)生收益的問題。

2022年5月6日，通過溪邊五村村民（代表）會(huì)議表決，宋雪花農(nóng)村宅基地資格權(quán)得以恢復(fù)，成為海南首個(gè)非集體經(jīng)濟(jì)組織成員獲得農(nóng)村宅基地資格權(quán)者�；謴�(fù)其資格權(quán)后，宋雪花及其家庭共兩戶符合在原址各申請(qǐng)一處175平方米宅基地建房，剩余127.81平米同意無償退給村集體。

能夠回到村里翻蓋祖宅已經(jīng)是讓她非常高興的事情，但讓她更為驚喜的還在后面。

良梅村黨支部書記、村委會(huì)主任陳穎林說，溪邊五村共有集體經(jīng)濟(jì)組織成員40戶、105人，宅基地25宗，閑置10宗，閑置率40%，閑置的多為村民祖宅，常年無人居住。因?yàn)榇遄优�鄰東郊椰林景區(qū)，海南環(huán)島旅游公路穿村而過，發(fā)展旅游、觀光的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，村民盤活閑置宅基地經(jīng)營(yíng)民宿的意愿強(qiáng)烈。

針對(duì)這一情況，文昌市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局和東郊鎮(zhèn)政府積極引入民宿投資方，通過合作建房的方式，按規(guī)范流程申請(qǐng)?jiān)�址翻建農(nóng)房，解決零星閑置宅基地合法合規(guī)改造開發(fā)利用的問題。

在文昌市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局指導(dǎo)創(chuàng)新下，溪邊五村建立了“四個(gè)一”工作制度：“一次會(huì)議”，村集體經(jīng)濟(jì)組織召開理事會(huì)，確定宅基地流轉(zhuǎn)事項(xiàng)和細(xì)節(jié)；“一輪公示”，集體和農(nóng)戶將流轉(zhuǎn)和收益分配等事項(xiàng)在集體范圍內(nèi)進(jìn)行公示；“一個(gè)合同”，組織流轉(zhuǎn)雙方和村集體簽訂流轉(zhuǎn)示范合同；“一本證書”，待房屋建成后，由村集體給宅基地租賃方頒發(fā)《宅基地使用權(quán)（租賃）鑒證書》，給租賃房吃下“定心丸”。通過“四個(gè)一”工作制度，引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂示范合同并對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行鑒證，有效行使了宅基地集體所有權(quán)，盤活了閑置宅基地和閑置農(nóng)房，保障了宅基地流轉(zhuǎn)雙方的各項(xiàng)權(quán)益。

也就是說，恢復(fù)了宅基地資格后，宋雪花可以將自己的使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，和村里、開發(fā)企業(yè)一起建設(shè)經(jīng)營(yíng)民宿，房子建成后，第一層用于保障她家的住房需求，第二和第三層租賃給民宿經(jīng)營(yíng)者用于發(fā)展鄉(xiāng)村民宿。產(chǎn)生的收益為保底收益加分紅的方式。保底收益為宋雪花4000元/年，村集體2000元/年；分紅收益為民宿經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)的20%歸宋雪花，10%歸村集體。

目前，宋雪花所在的溪邊五村村民小組已與其簽訂了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)協(xié)議，不遠(yuǎn)的將來，她將成為海南首個(gè)利用宅基地合作建房的案例。

海南省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)處一級(jí)調(diào)研員彭德旗說，文昌市的宅基地改革試點(diǎn)工作不但解決了大量歷史遺留問題，也盤活了宅基地這一“鄉(xiāng)村沉睡的資產(chǎn)”，壯大了村集體經(jīng)濟(jì)，同時(shí)還吸引了外來投資者進(jìn)入經(jīng)營(yíng)民宿產(chǎn)業(yè)，有效推動(dòng)了鄉(xiāng)村振興，為農(nóng)村宅基地改革工作探索出了一條新路。

被改造成民宿后，村里的老房子煥發(fā)了新生機(jī)。人民網(wǎng) 李學(xué)山攝

宅基地改革為鄉(xiāng)村振興注入活力

文昌市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局局長(zhǎng)許環(huán)峰說，類似良梅村這樣的宅基地流轉(zhuǎn)改革有利于盤活鄉(xiāng)村土地資源，讓社會(huì)資本進(jìn)入農(nóng)村，為鄉(xiāng)村旅游業(yè)發(fā)展提供用地保障，加快農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，促進(jìn)鄉(xiāng)村振興。同時(shí)凸顯了集體土地價(jià)值，使村集體收入和農(nóng)民收益明顯增加，喚醒了宅基地這一“沉睡的鄉(xiāng)村資產(chǎn)”。

據(jù)介紹，在新一輪農(nóng)村宅基地制度改革開展后，文昌市在海南全省率先印發(fā)《文昌市農(nóng)村宅基地審批管理方案》，建立“一個(gè)窗口對(duì)外受理，多部門內(nèi)部聯(lián)動(dòng)運(yùn)行”的農(nóng)村宅基地和建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，明確宅基地申請(qǐng)審查程序、完善審核批準(zhǔn)機(jī)制并嚴(yán)格管理用地建房全過程，進(jìn)一步簡(jiǎn)化農(nóng)村宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦流程，提高審批效率，方便農(nóng)民群眾辦事。并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在全市開展農(nóng)房報(bào)建“零跑動(dòng)”試點(diǎn)工作，創(chuàng)新方法、簡(jiǎn)化材料、壓縮時(shí)限，全程代辦，切實(shí)減輕了基層代辦和審批負(fù)擔(dān)，解決了農(nóng)民建房“多頭跑、反復(fù)跑、辦事難、辦事慢”的問題，受到了普遍好評(píng)。

許環(huán)峰表示，文昌市在此次宅基地制度改革試點(diǎn)工作中，先后在宅基地有償使用制度、宅基地農(nóng)戶資格權(quán)保障機(jī)制、農(nóng)村宅基地（部分）退出方面創(chuàng)造了全省多個(gè)第一。在這一過程中，他們充分尊重農(nóng)民意愿、尊重農(nóng)民主體地位、尊重農(nóng)民首創(chuàng)精神，每一項(xiàng)政策和制度的出臺(tái)都以維護(hù)農(nóng)民權(quán)益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，通過召開座談會(huì)、聽證會(huì)、協(xié)商會(huì)等形式，廣泛聽取不同利益群體的意見，始終保持制度變遷趨向與參與主體利益取向一致，推動(dòng)各項(xiàng)改革措施走深走實(shí)。眼下，文昌正進(jìn)一步探索推動(dòng)宅基地從村內(nèi)到所在鎮(zhèn)范圍內(nèi)跨村流轉(zhuǎn)�！澳軌�?qū)崿F(xiàn)的話，可以讓農(nóng)民住房的資產(chǎn)屬性更加明顯�！痹S環(huán)峰說。

海南省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)處一級(jí)調(diào)研員彭德旗說，由于歷史原因和傳統(tǒng)觀念的影響，以往的農(nóng)村宅基地管理較為粗放，占有無留置成本，婚姻、繼承、分家等實(shí)際生活需要客觀上造成了“一戶多宅”現(xiàn)象，村民建房新占土地和村莊閑置宅基地逐年增加，宅基地供給結(jié)構(gòu)性失衡的矛盾越來越突出。而宅基地的有償使用制度幫助村民樹立了“多占付費(fèi)”的理念，反向激勵(lì)超占多占宅基地的村民退出閑置宅基地，遏制農(nóng)村建房無序擴(kuò)張，在一定程度上緩解了人地緊張的矛盾，推動(dòng)了農(nóng)村土地資源實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理有效配置。另一方面，通過宅基地有償使用，村民們普遍都認(rèn)識(shí)到，宅基地所有權(quán)歸集體，個(gè)人只有使用權(quán)，村民的集體觀念得到鞏固加強(qiáng)，基層社會(huì)治理水平和能力得到有效提升。

“文昌市要求宅基地有償使用繳納費(fèi)10%給村委會(huì)，90%給本村集體經(jīng)濟(jì)組織，用于村里基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、民生保障、公益事業(yè)、公共支出、發(fā)展村集體產(chǎn)業(yè)等，這種創(chuàng)新增加村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)收入的方式有利于讓村民分享土地收益，釋放宅基地有償使用紅利�！迸淼缕毂硎�，文昌的多項(xiàng)創(chuàng)新實(shí)踐表明，宅基地改革能夠?yàn)榇寮�體經(jīng)濟(jì)收入提供有效補(bǔ)充，可以為村集體經(jīng)濟(jì)增加積累，解決廣大群眾長(zhǎng)期關(guān)心而又無力解決的生產(chǎn)生活方面的問題，讓村集體“有錢好辦事、有錢敢辦事、有錢辦成事”，村集體經(jīng)濟(jì)組織的引領(lǐng)力、帶動(dòng)力顯著增強(qiáng)，讓基層治理更加高效，鄉(xiāng)村振興的基礎(chǔ)更加牢固。 

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